旧改推进慢，土拍没爆点，白云成交均价下跌？真相是...
应粉丝要求，今天来聊一聊白云区。
回顾刚过去的2020年，白云区在楼市上的表现，有些低调。
其一，旧改推进缓慢。
其他区在旧改路上一路高歌猛进，比如海珠，比如黄埔。但今年白云却没有一宗项目挂牌招商。
其二，土拍没有爆点。
2020年，白云卖出9宗宅地，只有一宗高溢价地块，其中5宗地块楼面价停留在1字头，而核心区依旧缺货。
其三，疫情这只黑天鹅让全球航空业蒙受创纪录以来的损失。
而2020年，白云机场旅客吞吐量4377万人次，同比锐减四成，相关上下游产业受到极大影响。
缺乏热门话题，核心产业又没有亮眼的数据，这些多多少少都会反馈到市场情绪上。
楼市冷暖，价格涨跌最能体现。
据广州克而瑞统计的数据，2020年白云区新房成交均价为43777元/平，比2019年下跌了4.72%。
同时，白云区还是全市11区中，价格跌幅最大的一个区域。
数据来源：广州克而瑞
这数据确实让人惊讶。
出现这种情况，主要是因为白云核心区没有新盘供应，成交的多为非核心地段的项目，因此把整体均价摊平了。
毕竟，作为面积将近800平方千米的白云，城乡差距非常明显，房价落差也很大。
最贵的项目，位于白云新城的首开龙湖天奕，报价高达11万/平；
而位于钟落潭的保利珑玥公馆，报价2.8万元/平。
从中原研究发展部统计的数据来看，白云区新房成交的面积并不多，全年共计成交46.4万平。
| 2020年上下半年各区新房成交对比（单位：万平）
不过，对于白云区而言，目前最为重要的任务，是去库存。
| 来源：广州中原战略研究中心
2020年，对白云确实不太友好。
依托白云机场这个航空枢纽，白云近年来正在大力发展航空产业。
同时，白云区又聚集了大量种类繁多的批发市场和工厂，吸引了大批外来务工人员在此落脚。
白云区，也成为了全市外来人口最多的一个区域。
但是，在疫情的影响下，白云区的产业发展受到了强烈的冲击。
首先表现在人口流失方面。
根据广州市公安交警支队智能交通管理指挥中心统计的数据，复工复产以来，白云区流失了37.4万人，是全市流失人口最多的一个区域。
| 来源：广州市公安交警支队智能交通管理指挥中心
其次，白云区的GDP数据，也反映出白云这一年，确实有些失落。
2019年，白云区的GDP为2211.82亿元，同比涨幅7.3%，超过番禺，位列全市第四。
但是，在2020年前三季度，白云区GDP1513.56亿元，同比下跌3.3%，是全市11区中，仅有的两个负增长的区域之一。
受全球疫情的影响，航空市场大幅萎缩，航空运输企业也面临着很大的压力。
据相关研究表明，白云机场业务量发展对广州市产业经济的投入产出比达到1:9.68、对广东省产业经济的投入产出比达到1:8.19。
这意味着，每增加100万人次旅客吞吐量，可拉动广州市GDP值29.9亿元、广东省GDP值增长120亿元；可为广州市新增2823个间接就业机会、为广东省新增6123个间接就业机会。
每增加10万吨货邮吞吐量，可拉动广州市GDP值87亿元、广东省GDP值356亿元。
接下来，再来看看土地市场。
土拍市场是住宅市场的未来，而土拍本身就预示着楼市的未来。
2020年，白云区共计卖地43宗，成交金额约324.66亿，占比全市总成交额的12.4%。
卖地宗数仅次于黄埔区，但成交金额却排在番禺、增城、南沙、黄埔之后，位列第五。
而在卖地收入最高的涉宅用地方面，白云成交了9宗地块，成交总金额还不如只卖了6宗宅地的番禺。
事实上，成交的9宗地块中，只有龙光拿下的江夏地块，产生了高溢价，楼面价达到43144元/平。
其余地块，大部分都是底价成交，其中5宗地块楼面价仍停留在1字头。
接下来，白云楼市会持续分化，泛白云新城越来越贵，其他版块价格平稳，走量为上。
至于城市更新，由于酝酿新政，白云多个旧改项目正在缓慢推进，或持续观望中。
自从2019年7月，白云钟落潭、江高按下旧改暂停键过后，长达一整年的时间，白云都没有旧村改造的新动静。
直到2020年12月，白云区发布《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》（决策征求意见稿）。
规划将白云区划分了三类更新策略分区，分别为：鼓励改造区、一般改造区和敏感改造区。
|白云区更新策略分区划示图
简单理解就是：
鼓励改造区（橙色部分）：将会有密集的货币投放，产业升级，而且周边环境、交通、教育等公共配套会在近年内得到大大提升。
敏感改造区（绿色区域）：能不买，就不要买。周边改造难度大，政府、社会投入资金少，城市界面和配套难以提升；
一般区域改造区域（黄色区域）：换句话说，能改就改，不能改，就这么过下去也行。
|白云区城市更新片区规划图
重点更新片区，主要位于白云新城及周边板块，这里土地稀缺，是白云房价的天花板；
一般改造区或敏感改造区，则主要位于白云北部，地多，但改造难度大，城市界面难以改善。
我们再回头看今年白云出让的宅地，大部分都位于北部的江高、人和、钟落潭。
不过，针对这种情况，白云区也放宽了白云北部四镇的购房资格，大专学历即可购买。
随着白云城市更新规划大纲的出炉，也意味着白云旧改将重新启动。
值得一提的是，佳兆业操刀的小坪村旧改项目、富力打造的陈田村旧改项目，其商品房，最快今年就可以亮相。
相信随着差别化落户新政的实行，核心地段两大旧改巨无霸登场，今年的白云，将会重回话题中心。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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